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Densifier la ville, d’accord, mais pas à côté de chez moi! Au syndrome Not In My Backyard (Nimby) bien connu des urbanistes cherche à répondre le projet de recherche Bimby (Build In My My Backyard), qui étudie des solutions viables pour densifier les zones de villas.

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Description

La densification de l’urbanisation est un des principes fondamentaux de l’urbanisme durable: la densification aurait pour mérite de limiter l’étalement urbain et le mitage du territoire, de réduire le trafic motorisé en facilitant l’accès aux transports publics, d’optimiser l’accès aux services, équipements et emplois, et finalement de stimuler la vie des quartiers. Les détracteurs de la densification sont cependant nombreux, en particulier dans les secteurs déjà bâtis qui voient d’un mauvais œil l’arrivée de nouveaux habitants. Les quartiers de villas sont les zones urbaines qui présentent à la fois le plus fort potentiel de densification – la densité y est très faible-, mais aussi les plus fortes résistances. Le projet de recherche Bimby présente des solutions convaincantes pour densifier les zones pavillonnaires, en partenariat avec les habitants.¹

Intérêt de la densification

Souvent, la densification est perçue comme un diktat d’urbanistes et d’élus plus soucieux de la préservation de l’environnement que de la qualité de vie des habitants. La densification se ferait nécessairement au détriment du cadre de vie, en réduisant les espaces verts disponibles, en générant des nuisances liées à une augmentation de population, en augmentant ponctuellement la congestion due au trafic, et en portant atteinte localement à la vue et au paysage. De nombreux exemples de tissus urbains denses – historiques ou plus récents – montrent qu’il n’en est rien si on veille à offrir une qualité urbaine suffisante. La densité urbaine peut très bien être programmée conjointement à des espaces publics et à des espaces verts généreux et de qualité. Quant aux nuisances liées au trafic, une politique intégrée de promotion des transports publics et de la mobilité douce peut offrir des alternatives viables à l’automobile. La proximité des emplois et des commerces permet aussi de réduire la demande de déplacements. De nombreux exemples sont disponibles sur l’atlas de la densité.

Pourquoi densifier les zones de villas?

Les habitants des zones de villas sont souvent les plus réticents à l’idée de densification. Ils imaginent avec effroi se dresser des tours devant leurs fenêtres. Or le projet Bimby montre que des solutions existent qui permettent à la fois de poursuivre les avantages collectifs portés par la densification, tout en répondant à l’intérêt privé des propriétaires. En effet, nombreuses sont les villas construites sur des terrains dont la surface est assez généreuse pour permettre d’adjoindre un nouveau logement. Cette solution offre plusieurs avantages:

• le nouveau logement peut être adapté à l’usage des personnes âgées, ce qui permet au propriétaire de rester à domicile pour ses vieux jours;
• le terrain peut être mis à disposition des enfants, qui de ce fait économisent l’achat d’un terrain en périphérie et profitent des avantages de la proximité de la ville et des parents;
• Le terrain peut être vendu, générant ainsi un bénéfice pour le propriétaire et offrant une solution d’habitat intéressante et avantageuse pour une jeune famille, tout en mettant un frein à la périurbanisation;
• les nouvelles familles qui s’installent dans le quartier contribuent à le rajeunir et à faire vivre les petits commerces.

C’est ainsi que les auteurs de Bimby résument la démarche:

Comment densifier les zones de villas?

Un des obstacles principaux à la densification des zones de villas est souvent le règlement des constructions (ou plan d’occupation du sol), qui limite la possibilité de densifier en fixant un taux d’occupation du sol trop bas, déjà atteint par les constructions présentes. De même, les distances à la limite de propriété sont un frein aux nouvelles constructions. Plusieurs solutions peuvent être mises en oeuvre:

• autoriser la construction sur des parcelles plus petites, ce qui permet au propriétaire de segmenter sa parcelle;
• augmenter la densité autorisée (coefficient d’occupation du sol, indice d’utilisation du sol);
• permettre la construction de bâtiments contigus, entre deux propriétés;
• autoriser l’agrandissement des bâtiments existants;
• autoriser la création d’étages supplémentaires;
• autoriser l’utilisation des toitures comme terrasses ou jardins;

L’adaptation de la règlementation sur les constructions peut se faire dans le cadre d’une démarche de consultation des habitants, qui permet d’expliquer les avantages liés à la possibilité de densifier, tout en se mettant à l’écoute des besoins et des réticences des habitants. De nombreux outils et documents d’accompagnement sont mis à disposition sur le portail « recherche » du projet Bimby.

Densification par segmentation de la parcelle © projet BIMBY

Sources et informations complémentaires

¹ Bimby

² Séminaire BIMBY on Vimeo

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