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Une étude publiée par l’OFL en collaboration avec Halter Unternehmungen et Pensimo Management.

Source: http://www.wbf.admin.ch

Les marchés du logement locatif dans les grandes villes de Suisse sont actuellement marqués par des déséquilibres: une demande soutenue de logement se retrouve face à une offre limitée. Par conséquent, les prix de l’offre pour des logements locatifs et, surtout, les prix des terrains ont fortement augmenté en de nombreux endroits. Du point de vue financier et du «rendement», les prix élevés des terrains favorisent en règle générale la construction de logements en propriété (chers) et la transformation de logements locatifs en logements en propriété.
Ces deux éléments contribuent à accentuer plus encore la tendance à la raréfaction des logements locatifs en ville. Cette dynamique du marché déclenche dans les quartiers concernés des processus de transformation très variés. Ces derniers engendrent des gagnants et des perdants. Les perdants sont souvent des familles ou des ménages avec des revenus comparativement modestes qui ne peuvent ou ne veulent plus se payer un logement locatif dans les centres. Dans ce contexte, des investisseurs intéressés par un rendement sûr à long terme se posent différentes questions: est-il judicieux de continuer à suivre la tendance actuelle et investir exclusivement, dans des emplacements bien situés, dans des objets destinés à des demandeurs au pouvoir d’achat élevé? Ou ne serait-ce pas plus raisonnable, ne serait-ce que pour diversifier les portefeuilles, de réaliser de nouveaux logements à des emplacements attrayants qui sont à la portée de larges couches de la population et leur permettent de vivre proches des centres? Au fait, est-il possible d’y construire des logements qui génèrent des rendements similaires à ceux des produits conventionnels les plus répandus tout en restant abordables pour le groupe-cible sans aides publiques?
Pour répondre à ces questions, les auteurs ont pris comme point de départ un lotissement «courant» avec 116 logements locatifs du segment de prix supérieur, réalisé récemment à Zurich-Altstetten. Ensuite, ils ont examiné différents moyens qui permettraient de réaliser, sur ce même terrain et compte tenu d’un prix foncier conforme au marché, des logements locatifs accessibles pour le gros de la population et répondant aux attentes de l’investisseur en matière de rendement. Les calculs types ont démontré que cet objectif peut être atteint. A la condition toutefois de réduire sensiblement la surface par appartement, augmentant par là le nombre de logements et la part des surfaces habitables par rapport à l’ensemble des surfaces construites. Par ailleurs, il faut faire des économies en matière d’équipement des logements et de de matériaux et profiter d’économies d’échelle grâce à la standardisation de certains éléments de construction. En d’autres termes: l’emplacement central doit être compensé par des concessions par rapport à d’autres caractéristiques des logements. L’analyse de la demande figurant dans le rapport complet (*) montre toutefois qu’un habitat conçu de la sorte correspondrait aux préférences de nombreux groupes d’habitants.
La présente étude est éditée par l’Office fédéral du logement (OFL), Halter Unternehmungen (développement, réalisation et prestations de services immobiliers) ainsi que Pensimo Management (direction commerciale de fondations de placements immobiliers et, par l’intermédiaire d’une filiale, direction d’un fonds immobilier) qui ont financé et accompagné l’étude.
On peut espérer que les résultats permettront de fructifier la discussion actuelle sur les modes de construction et d’habitat économiquement avantageux et que les acteurs du marché en tireront des éléments et enseignements concrets pour leurs pratiques.
Zurich / Granges, septembre 2012

Rapport complet