Instruments d’aménagement

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Instruments d’aménagement

Choisir les instruments d’aménagement

Les instruments d’aménagement choisis pour le projet dépendent d’une part du statut légal actuel du terrain sur lequel se fera le projet, d’autre part des objectifs du projet. Les outils visent à intervenir sur le foncier (instruments fonciers), ou à redéfinir l’affectation du sol (instruments d’aménagement du territoire). Les outils choisis doivent permettre de coordonner au mieux les questions de gestion foncière et d’aménagement du territoire : lorsque les procédures d’affectation du sol interviennent sans que la faisabilité foncière soit assurée – par exemple en cas de refus d’un propriétaire de vendre son terrain – c’est l’ensemble du projet qui est en péril. Une étude de faisabilité peut être utile en amont afin de définir les conditions de réalisation sous l’angle du foncier et de l’aménagement du territoire.

NB : les outils décrits ci-dessous sont ceux du Canton de Vaud, à titre d’illustration.

Instruments fonciers :

Le syndicat d’amélioration foncière (SAF) : il s’agit d’une procédure de redéfinition du parcellaire, visant à faire concorder celui-ci avec les objectifs d’aménagement du projet. Il permet de redessiner les limites des parcelles afin de les faire concorder avec les nouvelles affectations, en vue de pouvoir réaliser optimalement le logement, les équipements, les voiries, les espaces verts, etc. La redéfinition du foncier se fait donc en parallèle du projet d’affectation. Une péréquation est réalisée entre les différents propriétaires, en évaluant pour chacun les plus-values et moins-values obtenues au terme de la redistribution des droits à bâtir, compte tenu également de la différence de valeur résultant des réaffectations. Selon les cas, le SAF peut également prévoir le financement des équipements, dont le montant est alors déduit au pro rata auprès des différents propriétaires. Il s’agit d’une procédure assez lourde et coûteuse, valable avant tout pour des contextes complexes.

Procédure de gré à gré: dans les cas moins complexes, il est préférable de favoriser des accords de gré à gré, comme par exemple : vente de terrain, redéfinition des limites du parcellaire, octroi d’un droit de superficie, définition d’une servitude d’usage.

Instruments d’aménagement du territoire :

Changement d’affectation : le simple changement d’affectation – par exemple le passage d’une zone de faible densité à une zone de forte densité – peut être suffisant dans certains cas : si le périmètre du projet est de petite taille, par exemple pour un seul bâtiment ; si le règlement de construction de la zone en question est suffisamment explicite pour obtenir les qualités souhaitées, et suffisamment souple pour permettre une certaine créativité architecturale ; si les procédures de conception (concours d’architecture) permettent de garantir la qualité. Mais il n’est pas suffisant pour assurer la qualité du projet sur un périmètre élargi, et doit être associé à d’autres outils de conception.

Plan directeur localisé : le plan directeur localisé a pour but de définir les orientations stratégiques pour l’aménagement d’un secteur du territoire communal, en matière de constructions, d’équipements, de mobilité, d’espaces publics, etc. Il précède le plan d’affectation, et n’a donc pas de valeur contraignante pour les propriétaires. Il a uniquement une valeur légale pour les autorités, qui sont tenues d’adapter l’affectation des terrains au plan directeur localisé.

Plan de quartier ou plan partiel d’affectation : le plan de quartier ou le plan partiel d’affectation fixent dans les détails les règles de construction, ainsi que les diverses prescriptions en matière d’équipements, d’aménagement des espaces publics, etc. Ils ont force légale pour les propriétaires.